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共有分割請求

不動産共有状態の解消

1.不動産の共有状態の解消は必ず実現可能です
  •  共有不動産の持分を所有しているが,

    ①誰も使っていないので,全体として売却,現金化して分割したいが,他の共有者が同意してくれない
    ②自分が居住している。次の相続のことを考えると,他の共有者の持分を買い取りたいが,価格のこともあってまとまらない
    ③他の共有者が居住しているが,賃料をもらえないので持分を買い取ってもらうか,全体として売却して現金で分けたい

     共有不動産の持分を所有され,以上のように考えている方は多いかと思います。

     そのような方が利用できる権利として,共有物分割請求があります。

      民法は,複雑な権利関係をもたず共有状態は解消されるべきと考えており,共有状態の解消(共有不動産全体の売却や他の共有者の持分を一人の共有者が買取る)について他の共有者と合意ができないとき,裁判所に対して,共有物分割請求の訴訟を提起することで,共有持分の共有者間での買取や,共有不動産の売却を実現することができます。

     この共有物分割請求訴訟をするためには,まず,共有者間で協議をして,共有の解消(共有不動産全体の売却や他の共有者の持分を一人の共有者が買取る)について決めることとされ,この協議が整わないときに共有物分割請求訴訟ができるとされています。
     共有物分割請求訴訟では,共有者間の希望が尊重され,

    ①現物分割が可能かつ希望するのであれば(例えば,道路に面した土地の場合),どのように分割するか,土地であれば境界をいれる場所を協議し,協議が整わないときには判決がこれを判断します。
    ②現物分割が難しく(例えば,共有土地上に共有建物がある場合),一人の共有者が,他の共有持分を買い取りを希望し,その金額で合意ができないときは,その金額について裁判所が判断します。なお,金額に関係なく,売却したくないという共有者には,売却しなくとも,いずれは後述③の競売になること,自分の持分を所有し続けることは,いずれにしてもできないことを説明します。
    ③現物分割が難しく(例えば,共有土地上に共有建物がある場合),一人の共有者が反対するものの,他の共有者が,共有不動産全体の売却,現金での分割を希望するのであれば,その一人の反対者を説得する機会を持ち,説得できなければ裁判所が競売を命じることになります。

     以上の通り,共有物分割請求訴訟を利用すれば,どのような共有者が存在しようとも,共有状態は共有者の希望に沿って(ただし,代金の要望が叶うかは別です)解消することができます。
     なお,例外的に共有物分割請求訴訟において,競売を否定した権利濫用事例もあります。これについては最後にご紹介します。
2.不動産の共有状態の解消は早期に実施しなければなりません
  •  父の相続が発生した,遺産分割として自宅不動産があるが,それ以外にめぼしい資産がないので,母と3人の子A,B,Cで共有するということで遺産分割を済ませた,といった例がよくあります。しかし,これをそのままにしておくと,以下のような事態が起こり得ます。
    (1)共有状態を解消しないで,母,A,B,Cが死亡すると,持分の相続が延々と続くことになります。そして,いざ,共有を解消しようとしたとしても,関係者が多数で連絡先が不明,生死もわからない者もでてくる,ということになりかねません。
     そのようなことで,共有不動産を空き家にしてしまい,空き家が倒壊して隣家に損害を与えた,ということになると,損賠賠償義務を負わなければならない可能性があります。
     よって,共有者が多数であっても,共有の解消を急ぐべきです。
     この点,わたくしども弁護士法人ウィズでは,共有権利が多数の場合の共有解消のノウハウがあります。詳しくは,「関係者多数の共有状態解消」をご確認ください。
    (2)Aが母の面倒をみるとの約束で自宅を利用していました。BとCは,母の面倒を見てくれていることでAに感謝していました。この時点であれば,Aと B,C間は円満に話し合って持分の買い取りは可能でした。しかし,母が死亡し,A,B,Cにも相続が発生すると話し合いも不可能になり,親族争いは激化し ます。
     そして,持分が数次に相続されると,持分を第三者に処分したり,担保に供する者も現れるでしょう。そうなれば関係者も多くなり,話し合いも困難になり,競売が必至になります。
    (3)共有不動産についての固定資産税は,共有者のうちの1名(例えばA)に対して固定資産税全額の納税通知書を送ります。そうすると、Aは納税をしたうえで,母とB,Cから固定資産税の持分割合相当額を回収しなければなりません。

3.関係者多数の共有状態解消
  •  共有不動産で持分権利者に相続が(数次)発生して,多数の持分権利者となってしまった。連絡先が分からない人がいる,連絡先はようやく判明したが,連絡してもその場所にいない人がいる,といった場合,専門の弁護士でないと共有状態の解消実現は難しいと思われます。
     わたくしども弁護士法人ウィズでは,数次に相続が起ころうとも,戸籍等を取り寄せ,相続人を確定します。
     そして,全員と連絡が取れれば,依頼者の持分権者の希望を書いた書面(買い取らせてもらいたい,または全員で売却しませんか等の手紙)を関係者全員に郵 送し交渉します。それでまとまれば,買い取りの場合は代金を支払って持分を取得し,売却の場合であれば,委任状を回収して販売に出します。交渉でまとまら なければ,共有物分割請求訴訟となります。
     一方,連絡が取れない持分権利者が現れた場合は,不在者財産管理人を選任して,同人を交えて交渉し,まとまればその通りにし,まとまらなければ共有物分割請求訴訟となります。
     以上の通りですので,持分権利者が多数になった場合であっても,弊所・弁護士法人ウィズであれば共有状態の解消は実行可能です。
4.共有持分割合が少ない場合にも共有物分割請求は可能です
  • 共有物分割請求権は,共有持分を持っている人全員が実行できます。持分割合が少なくても可能です。それは,民法が複雑な権利関係をもたず共有状態は解消されるべきと考えているからです。
5.一人の共有者が共有不動産を利用(居住)していても共有分割請求は可能です
  •  一人の共有者(相手方)が共有不動産を利用(居住)していても,共有物分割請求は可能です。その前には,まず,相手方に自分の共有持分の買取を請求しま す。相手方が利用しているのであれば,買取の請求には前向きに検討するはずです。価格で合意できれば問題ありませんが,合意できないときは共有物分割請求 訴訟を提起します。そして,裁判所で価格について協議します。裁判所でも協議がまとまらないとき,判決となりますが,相手方の買取価格に限界があるとき は,裁判所は,相手方の支払可能な金額以下で買取価格が妥当と考えれば,その額で判決しますし,その可能な金額を超えるときは,競売を命じることになりま す。
6.競売になっても,価格が大幅に安くなることはありません
  •  競売になると売却価格が低くなると考えられています。よって,持分を買い取る方は,時価より低い金額で持分を買い取ろうとし,持分を売る方は,それを甘んじて受けざるを得ない,と考えることが多いです。
     しかし,後述の通り,近年,競売情報サイトが用意され法律の整備も進み,また,不動産の売り物件が少なくなっていることから,必ずしもそのようなケース は減少しており,持分を売却する方は,この点を交渉材料として,持分を購入しようとしている相手方と粘り強く交渉することが可能です。
     現在,不動産競売情報サイトBITというものがあります。このサイトは,最高裁判所から委託を受けて株式会社NTTデータが運営しています。

     このサイトでは,裁判所の不動産競売物件を検索し,電子化された物件明細書,現況調査報告書,評価書(3点セット)の各情報を利用者が自由にダウンロー ドして閲覧することができます。これらの情報があると,物件の状況が把握できますので,容易に競売に参加できるようになります。
     また,法制度として短期賃貸借の保護制度が無くなりました。
     短期賃貸借契約とは、土地については5年、建物については3年以内の契約期間で行う契約のことです(民法602条)。そして,平成16年3月31日まで は、抵当権が設定された物件でも収益の機会を守るため,抵当権が設定された後に短期賃貸借を結び、引渡しを受けた賃借人は、建物が競売されても、契約期間 満了まで使用を継続することができました。しかし,実際には、賃貸借の実態がない,短期賃貸借を仮装し,多額の敷金の返還を求めるものや,高額の立ち退き 料を要求するなど、短期賃貸借制度を悪用して抵当権者の執行を妨害するケースが生じていました。そこで,平成16年4月1日に民法が改正され、この短期賃 貸借保護制度が廃止されました。ただ,現実の賃借人が突然の退去を迫られても困ることから,建物が競売された場合、建物に抵当権が設定された後に賃貸借契 約を結んだ賃借人については、6ヶ月間の明渡し猶予期間をもって退去・明け渡しとなります。
     これらの整備が進んだ結果,競売価格が実勢価格に近接してきていると言われています。
7.共有持分を不動産業者に譲渡することはできますが,かなり廉価になる場合がほとんどです
  •  共有物分割請求を念頭において,自身で交渉すると,交渉がうまくまとまっても数か月はかかります。一方,不動産業者へ持分売却をすれば,すぐに売却で き,代金を入手できます。しかし,不動産業者への持分は短時間で換金できますが,金額は,市場価格の高くて5割,低くて2~3割が多いと聞きます。
     もっとも,それも当然です。持分を買い取った不動産業者は,自身で他の共有者と交渉し,そして,交渉がまとまらなければ,共有物分割請求訴訟を起こさな ければなりません。そうなれば当然,弁護士費用もかかりますし時間もかかります。その間に,何が起きるかわかりません。そうであれば不動産業者が廉価で購 入するのはある意味当たり前です。
     ですので,廉価でもよいので急ぐといった特別な事情がない限りご自身で共有物分割請求をする,そのためにわたくしどものような専門家,ぜひ弁護士法人ウィズに相談されることをお勧めします。
8.共有不動産に抵当権がつけられている場合も共有物分割請求で処理できます
  • (1) 共有物全体に抵当権がつけられている場合
     父が事業をしていて,融資を受ける際に事業用地全体に抵当権を設定していた。その父が死亡して,2人の子A,Bが,融資金債務(8,000万円)の返還,事業用地(時価1億円)を相続した。AとBは,事業を承継した関係で,工場用地をAとBの共有状態にした。
     今般,Bが事業から手を引くことになったので,AにBの持分を買い取ってもらうことになった。その場合,Bとしては,土地価格1億円の半分の5,000 万円をAに負担してもらい,4,000万円を融資金の返済に充て,1,000万円を手元に欲しいと希望します。Bとしては,持分をそのままにして,土地価 格が下落したり,債務が1億円を今後増えれば,今であれば確保できる1,000万円の余剰がなくなります。そうならないために,早く,共有物を買い取って もらいたいと希望するでしょう。
     しかし,Aとしては,5,000万円を用意できないかもしれません。そうなれば買い取りは難しくなります。
     そのようなときは,Bとしては,共有物分割請求を申し出て,本当にAが買い取れなければ,全体を競売することになります。
    (2) 共有物の持分に抵当権がつけられている場合
     父が事業をしていて,事業用を所有していた。その父が死亡して,2人の子A,BのうちAが事業を承継した。その事業用地以外に目ぼしい資産がなかったので,事業用地は,A,Bの共有,A使用となった。
     Aは,銀行から融資を受けることになり,Aの持分に抵当権を設定した。
     Bは,使用もできない事業用土地を処分したいと考え,Aに買取るよう申し入れた。しかし,Aは資金が用意できなかった。
     そのようなときは,Bとしては,共有物分割請求を申し出て,本当にAが買い取れなければ,全体を競売することになります。Aの持分に抵当権が設定されていても,その土地の競売は可能で,銀行は,Aの持分売却金から融資金の返済をうけることになります。
9.共有持分を早く現金化したいのであればノンバンクが利用できます
  •  共有持分を時価で現金化するには共有物分割請求がよいということはお話ししました。しかし、共有物分割請求で実際に現金を得るまでにはそれなりの期間を要します。
     一方,不動産業者に持分を譲渡することは,早期に現金化できますが,価格がかなり安価になるともお話ししました。
     そこで,共有持分を担保に提供して,ノンバンクから融資を受けるという方法があります。融資を受けながら,他の共有者に持分を買い取ってもらうか,共同 売却するかを協議し,それが決裂すれば共有物分割請求訴訟を起こして,訴訟で持分の買い取り,競売による売却で持分を時価で現金化し,ノンバンクに返済す るという方法です。
     一般に,銀行の場合,持分があるからだけでは融資は難しいですが,不動産融資専門のノンバンクであれば,持分の担保提供だけで融資してくれるところがあり,上記精算のスキームから,毎月の返済は金利だけ,残額は清算時一括決済に応じてくれることもあります。
     わたくしども弁護士法人ウィズは,不動産融資専門のノンバンク大手と取り引きがございますので,ご希望があればお申し出ください、ご案内いたします。
10.他の共有者が自分の持分を不動産業者に売却した。そのようなときは,弁護士法人ウィズがあなたの代理人として,その業者との交渉を実施いたします
  •  現在,多くの不動産業者が,不動産の共有持分の買い取りに参入してきています。共有持分を購入して,他の共有者(使用者)に買い取りをもちかけたり,全 体としての売却を持ち掛けるなどしてきます。そして,交渉がまとまらないと,共有物分割請求訴訟をすると威嚇して,言い値で買い取らせようとしている業者 もいるようです。あなたが共有地を自宅として利用しているのであれば,このような業者との交渉は悩ましいものです。
     弁護士法人ウィズは,多数の不動産業者と取り引きがございます。持分の時価を短時間で判明させることができますので,粘り強く交渉ができます。また,あ なたに持分の買い取り資金が不足する場合であれば,買い取ることを前提に不動産全体でのノンバンクの利用が可能ですので,買取資金について心配は不要で す。勿論,ノンバンクをご紹介します。
     そして,あなたが共有物についての管理費(固定資産税等)をご負担されている場合であれば,共有持分の強制買い取りも利用できますので,ご相談ください。
11.他の共有者の持分が競売にかけられることもあります。その場合,競売申立人と交渉します
  •  Aと不動産を共有するBの債権者が,Bの持分を差し押さえ,競売を申し立てることがあります。
     現在は,持分を購入しようとしている不動産業者もいることから,持分について競売申立をして,債権を回収しようとする債権者も増えているようです。
     この場合,持分時価がいくらであるかを前提に,当事務所は,Aを代理して,Bの債権者と交渉します。持分価格が500万円,債権額が100万円としま す。債権額が持分価格以下ですので,当事務所は債権者と100万円を支払うことを申し入れ競売の取り下げを要請します。と同時に,Bに対して,Bの持分5 分の1の譲渡を求めます。一方,持分時価が500万円,債権額700万円であれば,当事務所は,債権者に500万円を支払うことで,競売の取り下げを要請 します。と同時に,Bの持分全部の譲渡を求めます。後者の場合,債権者が納得して500万円を受け取り,競売を取り下げてくれればよいですが,債権者が納 得してくれないときは,競売が続行します。そうなれば,Aは競売に500万円で参加して持分の競落を目指すことになります。
     そして落札に失敗したときは,「他の共有者が自分の持分を不動産業者に売却した。そのようなときは,弁護士法人ウィズがあなたの代理人として,その業者との交渉を実施いたします」の項を参考にしてください。
12.他の共有者が共有不動産を利用している場合,賃料を請求します
  •  不動産の共有状態は,早急に解消すべきですが,それまでの間,共有不動産を利用している人には,利用していない共有者に対して賃料支払義務が発生します。

     不動産をA,Bで共有し,Aが使用しているとします。相当賃料が全体で10万円であれば,AはBに対して5万円を支払わなければなりません。当然,相当 額の賃料支払義務が発生します。それは,AはBの持分を使用して,不法行為が行われている,よって賃料相当額を損害賠償として支払う必要があると考えるか らです。
13.不動産共有者に対する債権者が債権を回収する方法
  •  交通事故にあった,加害者Aが保険に入っていなかった,加害者の自宅を調べてみたら,父親が死亡したところで,相続が未了(相続人は母と子である加害者A)であった,といったことがままあります。貸したお金を返してくれない場合でも同じことがあります。
     この場合,債権者は,Aの自宅相続持分2分の1について,債権者として,相続代位登記をして,そこに仮差押をすることができます。母とAがもし遺産分割協議をしていたとしても,相続登記をしない限り,第三者である債権者に対抗できないからです。
     そして,債権者は,Aに対して,その金額を支払うように交渉し,支払ってもらえなければ損害賠償の本訴を提起して判決をもらい,本差押・競売申立により,自宅相続持分2分の1の売却代金から債権を回収します。
     なお,Aとしては,「他の共有者が自分の持分を不動産業者に売却した。そのようなときは,弁護士法人ウィズがあなたの代理人として,その業者との交渉を実施いたします」の項で述べた「あなた」と同じ状況が生まれるということになります。
14.共有物分割請求の濫用事例
  •  共有物分割請求権は、共有者間で協議が整わないとき,裁判所が競売を命じて,代金で分割を実現することを認めるもので,非常に強力な権利です。
     しかし,民法の1条3項で「権利の濫用は、これを許さない。」としていて,一部には競売を命じることが権利の濫用であるとして,否定されることがあります。


    『共有物分割請求権』
     共有物分割請求権とは,共有者間で協議が整わないとき,裁判所が競売を命じて,代金で分割を実現することを認めるもので,非常に強力な権利である。  しかし,民法の1条3項で「権利の濫用は,これを許さない。」としていて,一部には競売を命じることが権利の濫用であるとして,否定されることがある。

《判例》

東京地方裁判所判決・平成26年(ワ)第13914号
【判決日付】 平成28年8月22日
【判示事項】 原告A及び娘の原告Bは,Aの息子である被告Cに対し,AらとCが共有する土地・建物につき,その持分を取得する形での代償分割の方法による共有物分割を求めた。裁判所は,本件請求には,AとC及びその家族とはそりが合わない程度の理由しかないし,また,AらがCに対し代償金を支払う資力を有するとも容認し難く,その目的は,Cに建物の明渡し及び転居義務を強制的に負わせながらAらが建物に居住することにあり,権利濫用に当たるとして,請求を棄却した。

東京高等裁判所判決・平成26年(ネ)第2614号
【判決日付】 平成26年8月21日
【判示事項】 夫婦の共有名義の自宅建物について,別居した夫が妻に対し,夫の単独所有とすること及び価格賠償金の支払と引換えに持分全部移転登記 手続及び建物明渡しによる共有物分割を求めた。同請求は,権利の濫用に当たって許されないとして,原審の請求棄却判決を維持した事例

福岡高等裁判所判決・平成18年(ネ)第84号
【判決日付】 平成19年1月25日
【判示事項】 共有者らの所有に係る隣接地から公道へ至るための共用通路というべき土地が共有物分割請求の対象土地の場合,そのような性格や効用が失われたといえるような特段の事情が認められない限り,同請求は権利の濫用として許されないとした事例

東京地方裁判所判決・平成17年(ワ)第6195号
【判決日付】 平成17年10月28日
【判示事項】 離婚訴訟が係属中の夫婦共有の不動産の共有物分割請求について,このような夫婦共同生活の基礎となるべき財産については,離婚訴訟の中で他の事情と総合して行き着くところを定めるのが合理的で,とりわけ不動産の共有関係の解消を先行させなければならない理由はないとして請求を棄却した事例

最高裁判所第2小法廷判決・平成7年(オ)第1684号
【判決日付】 平成10年2月27日
【判示事項】 全面的価格賠償の方法により共有物を分割することの許される特段の事情の存否について審理判断することなく競売による分割をすべきものとした原審の判断に違法があるとされた事例
【判決要旨】 共有不動産の分割をする場合において,共有者の1人であるAが今後も同不動産に住み続けることを希望しており,また,合わせて6分の1の持分を有するにすぎないB及びCが競売による分割を求めているのに対し,A及び他の共有者は,同不動産を競売に付することなく,自らこれを取得するいわゆる全面的価格賠償の方法による分割を提案しているならば,同不動産をAらに取得させるのが相当でないということはできず,Aらの支払能力によっては,同不動産の適正な評価額に従ってB及びCにその持分 の対価を取得させることとすれば共有者間の実質的公平を害しないにもかかわらず,全面的価格賠償の方法により共有物を分割することの許される特 段の事情の存否について審理判断することなく,直ちに競売による分割をす べきものであるとした原審の判断には違法がある(補足意見あり)。

東京地方裁判所判決・平成6年(ワ)第23233号,平成7年(ワ)第9093号
【判決日付】 平成8年7月29日
【判示事項】 子が実母に対して不動産の共有物分割請求を求めることが権利の濫用に当たり許されないとした事例

東京地方裁判所判決・平成2年(ワ)第6597号
【判決日付】 平成3年8月9日
【判示事項】 不動産の共有物分割請求が権利の濫用に当たり許されないとした事例
【判決要旨】 共有者らの父又は共有者の夫の遺産である不動産が共有物分割請求の対象である場合,遺産分割協議によって共有持分が決められたものであり,その際,共有者の1人である妻が本件不動産において余生をおくることを当然の前提として同人の持分割合を法定相続分よりも殊更少なくしたものであることや本件不動産の現物分割は不可能であり,競売による分割を実施するとすれば,同人が住むべき家を失うことになりかねない等判示のよう な諸事情のもとでは,共有者の共有物分割請求は,権利の濫用に当たり許されない。

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